مهم‌ترین چالش بازار آگهیهای آنلاین املاک، نبود انحصار انتشار آگهی است
مجازیست–اواخر آبان شیپور گزارشی از وضعیت بازار املاک کشور منتشر کرد که در آن وضعیت این بازار با توجه به داده‌های شیپور، در نیمه اول سال جاری و سال ۹۹ مقایسه شده بود. شب گذشته در نهمین نشست کلاب‌هاوس پیوست با حضور مدیرعامل و موسس، تحلیلگر داده، معاون فروش و مدیر روابط عمومی شیپور، این بازار مورد بررسی قرار گرفت.
در ابتدای جلسه، رضا اربابیان، مدیر عامل شیپور به موضوع محکومیت مدیرعامل دیوار پرداخت:
- اگر در چنین مواردی مسئولیت روی دوش ما باشد، مفهوم پلتفرم تغییر می‌کند. اگر برای کاری که نکرده‌ایم تاوان دهیم، آینده استارت‌آپ‌ها زیر سوال می‌رود.
- تا آنجا که در توان‌مان است سعی می‌کنیم آگهی‌هایی را برای انتشار روی پلتفرم بپذیریم که در چارچوب مورد نظر ما باشد. مثلاً کسی در مورد موضوع کفش‌ها علم غیب نداشت. آن‌قدر تعداد آگهی‌ها زیاد است که نمی‌توانیم بر همه موارد نظارت کنیم. در روزنامه همشهری و در صفحه نیازمندی‌های این روزنامه نیز چنین اتفاقاتی می‌افتاده، اما در فضای مجازی شفافیت بیشتر است. در هر صورت وقوع چنین اتفاقاتی اجتناب‌ناپذیر است.
سهم ۶۰ درصدی شیپور از بازار شمال کشور
- با توجه به گزارش ملک‌رادار در مورد بازار آگهیهای آنلاین املاک، سهمی که هر کدام از پلتفرم‌های دیوار و شیپور از این بازار به خود اختصاص داد‌ه‌اند نزدیک به واقعیت است.
- رکود بازار مسکن طی دو سال گذشته در سرعت رشد ما موثر بوده است. تمرکز شیپور روی شهرها نیست. در خراسان سهم بازار خوبی نداریم و دلیلش را هم نمی‌دانیم. به هر حال سلیقه‌ها متفاوت است و مسائل فرهنگی در این گونه موارد دخیل است. حتی رنگ قرمز و آبی لوگو نیز تاثیرگذار است.
- مهم‌ترین چالش حوزه آگهیهای املاک در ایران را نبود انحصار در انتشار آگهی (Exclusivity) به شمار می آید و در ایران هم مالک و هم صدها مشاور می‌توانند ملک را آگهی کنند و کلی آگهی تکراری در فضای مجازی وجود دارد.
در گزارش ملک‌رادار سهم دیوار از آگهی املاک ۷۰ درصد بازار است، هرچند این نسبت در شهرهای مختلف متفاوت است.
میلاد بازدار، معاون فروش شیپور:
- در خیلی از شهرها این آمار متفاوت است. در بعضی از شهرها شاید هشتاد بیست هم باشد. در شمال ۶۰ درصد بازار متعلق به ماست. در برخی استان‌ها نیز پنجاه پنجاه هستیم. در کل سهم آگهیهای اعلام‌شده نزدیک به داده‌های ماست.
- نمی‌توانم بگویم که آگهی فیک نداریم اما تیم کنترل کیفیت سعی در کنترل و بهبود آگهی‌ها دارند. مشاوران املاک چون می‌ترسند فایل‌شان لو برود از تصاویر فیک استفاده می‌‌کنند. تشخیص این مساله کار سختی است. البته ما عکس‌های ژورنالی را حذف می‌کنیم. مشاوران املاک ممکن است یک خانه ۱۰۰ متری را ۱۱۰ متر ثبت کنند که به قیمت باشد. حتی بعضی‌ها تماس می‌گیرند و تهدید می‌‌کنند که چرا این آگهی‌ها را با این قیمت گذاشته‌اید و دارید قیمت منطقه را خراب می‌کنید.
- ما خودمان آگهی‌هایی را که خارج از عرف قیمت‌گذاری شده باشند حذف می‌کنیم. در پردیس عده‌ای می‌خواستند قیمت را از چهار میلیون تومان به ۱۲ میلیون برسانند. آنها را حذف کردیم اما تقصیر ما نیست که قیمت ملک بالا می‌رود. تجربیات قبلی نشان داد برداشتن قیمت هیچ کمکی به کنترل قیمت نمی‌کند و این کار باعث شد اوضاع بدتر شود.
- پلتفرمها چون بستری برای «نمایش» آگهی هستند نمی‌توانند روی قیمت تاثیر بگذارند. مدیرعامل این پلتفرم نیز حجم آگهی‌ها برای یک کالا را بیشتر از آن می‌داند که یک یا چند نفر بر آن تاثیر بگذارند.
- حذف کردن قیمت راه‌حل نیست. بهتر است قیمت روی پلتفرم‌های شفافی مثل ما باشد تا به جاهای غیرشفاف نرود.
۱.۵ درصد آگهی‌ها به مرحله معامله می‌رسند
مهسا مرادی، مدیر روابط عمومی شیپور، در پاسخ به سوالی در مورد نرخ تبدیل آگهیهای املاک به معامله:
- شیپور پلتفرم ثبت آگهی است نه معامله و آمار شفافی از نرخ تبدیل آگهی به معامله نداریم، اما ما پس از حذف آگهی از روی پلتفرم دلیل آن را از انتشاردهنده جویا می‌شویم و یک و نیم درصد از افراد می‌گویند ملک را فروخته‌اند. این آمار با آمار ماهانه مرکز آمار از فروش برابری می‌کند. همچنین بررسی‌های ما نشان می‌دهد ۹۰ درصد انتشاردهندگان آگهی کاربر عادی و ۱۰ درصد مشاور املاک هستند. شاخص ما این است کسی که در ماه کمتر از سه آگهی منتشر می‌کند کاربر عادی است.
- برعکس تهران یا اصفهان، در بعضی از جاها مانند اهواز یا بندرعباس مشاوران املاک خیلی کمتر از مردم عادی آگهی می‌دهند. در برخی از شهرها بیش از ۷۰ درصد مشاور املاک داریم. شیپور می‌خواهد امن‌ترین بستر را برای آگهیهای مردم فراهم کند. همیشه به واسطه‌ای نیاز است که امنیت معامله را تامین کند و این امنیت از طریق دفاتر املاک تامین می‌شود.
مصطفی زمانی، تحلیلگر ارشد داده شیپور، وقتی با این پرسش مواجه شد که چرا برای حذف تصاویر فیک و تقلبی از هوش مصنوعی استفاده نمی‌کنید:
- هوش مصنوعی فرایند گسترده‌ای است و کاربردهای مختلفی برای تشخیص آگهیهای فیک دارد. در شیپور طبق پارامترهایی مانند منطقه و متراژ، قیمت محاسبه و با میانگین قیمت‌ها در مناطق مختلف مقایسه می‌شود اما تشخیص تصاویر، پروژه بزرگ‌تری است که هنوز جای کار دارد.
- یکی از اهداف انتشار گزارش ما ایجاد شفافیت در بازار بوده است. شیپور آگهی‌هایی را که می‌خواهند با قیمت بازی کنند حذف می‌کند. انتشار این گزارش می‌تواند کمک زیادی به شفافیت کند تا به راحتی نتوانند عددها را تغییر دهند و بازارسازی کنند.
مهران داوودی، مدیرعامل ملک‌رادار، نیز که در این اتاق حضور داشت در مورد حذف قیمت‌ها:
- با حذف قیمت، افراد قیمت‌ها را به صورت مصنوعی بالا می‌برند. پیش از این نیز به شکل سنتی در بنگاه‌ها اتفاق می‌افتاده و پلتفرمها باعث شده‌اند این قضیه شفاف شود. با حذف قیمت از روی پلتفرمها بنگاهی‌ها این کار را می‌کردند. فروشنده‌ها چون اطلاعی از قیمت نداشتند قیمت بالایی می‌دادند و معامله کم شده بود. وقتی قیمت‌ها برگشت همان ترند بعدی اتفاق افتاد اما در زمان حذف هیچ چیز قابل گزارش‌گیری نبود.
پارسا جانباز، مدیر محصول ارشد شیپور، نیز در ارتباط با توانایی تاثیر بازیگرها روی قیمت املاک:
- فقط در آسیای شرقی دیده شده است که پلتفرمها با مشارکت در ساخت واحدهای مسکونی توانسته‌اند روی قیمت آنها تاثیر بگذارند و قیمت‌ها را دستکاری کنند.
- محصول کلی یک پلتفرم تسهیل‌گری است. بسیاری از بنگاه‌های کشور نیاز به بینش و دانش درباره بازار و رقبا دارند. چنین محصول‌هایی همان‌طور که بر بخش فین‌تک تاثیرگذارند بر بازار سنتی نیز تاثیرگذارند.
در ادامه محمدباقر اثنی‌عشری، مدیرمسئول پیوست، پرسید:
در فضای اقتصاد دیجیتالی، پلتفرمها شکل بازار را عوض می‌‌کنند، اما در مورد بازار املاک از سال‌های ۹۳ تا ۹۹ تعداد بنگاه‌های مشاوره املاک از ۱۱۲ هزار عدد به ۱۵۰ هزار عدد رسیده است. چرا این بازار تغییر شکل پیدا نکرده است؟
میلاد بازدار، معاون فروش شیپور:
- بازار ملک در دنیا سنتی است و معامله آنلاین در ملک کسب‌وکار جدیدی است که بعضی از آنها نیز شکست خورده‌اند. با توجه به جنس کسب‌وکارهای املاک در ایران خیلی کار سختی است اما نشدنی نیست.
دیتاست شما کمک می‌کند برآوردی از قیمت مسکن در منطقه داشته باشید. نمی‌توانید با استفاده از این دیتاست نظرات پلتفرم را درباره قیمت اعلام کنید؟
رضا اربابیان:
- نزدیک یک سال پیش می‌گفتیم این ملک گران‌تر از عرف منطقه است یا کمتر. این موضوع در یک بازار پایدار جواب می‌دهد نه در بازاری مثل ایران. کف بازار در ایران قیمت را تعیین می‌کند و در این شرایط نمی‌توانیم این کار را به گونه‌ای انجام دهیم که مسئولیت بر عهده بگیریم.
مهسا مرادی، مدیر روابط عمومی شیپور:
- هدف ما از گزارش دادن بینش (insight) به افراد برای پیش‌بینی و سرمایه‌گذاری است. تلاش ما این بود که بگوییم چه گذشته است نه آنچه اتفاق خواهد افتاد اما با گزارش‌های بعد می‌توان به این دید برای پیش‌بینی آینده نیز رسید.
- تلاش ما این است که بی‌طرف باشیم. می‌بینید که در همین وضعیت بی‌طرفی چه بر سر پلتفرمها می‌آید. هدف ما سمت و سو دادن نیست بلکه دنبال ایجاد شفافیت در بازار هستیم تا کاربران برای تصمیم‌گیری در بازار از داده‌های ما استفاده کنند.
شیپور دنبال کسب درآمد از داده‌های خود نیست
مصطفی زمانی، تحلیلگر ارشد داده شیپور:
- در مورد بحث حریم خصوصی ما مثل خیلی از پلتفرم‌های دیگر تمام جنبه‌های مختلف را حفظ می‌کنیم تا داده‌های کاربر افشا نشود و جایی از این داده‌ها استفاده نکنند. سازمان نیز پروتکل‌هایی برای استفاده از این داده‌ها دارد. هیچ‌گاه نگاه‌ها جزئی نیست و نخواسته‌ایم از این داده‌ها استفاده‌ای کنیم که حریم خصوصی کاربر را به خطر بیندازیم. برای API نیز باید به دنبال معامله برد-برد باشیم و بیشتر به بیزینس پلن سازمان برمی‌گردد.
رضا اربابیان، مدیرعامل شیپور:
- ما اطلاعات سطحی‌ای از کاربر در اختیار داریم. تنها چیزی که از آنها داریم شماره موبایل است. درآمدزایی از این داده‌ها در چشم‌انداز شیپور نیز نبوده است. ما دنبال تسهیل‌گری معاملات بوده‌ایم و با هیچ‌کس هم این داده‌ها را به اشتراک نگذاشته‌ایم.
/پیوست/
